Investeren in Spaans vastgoed? Hou rekening met deze kosten

Jarenlang hebt u uw nikkel afgedraaid en eindelijk bent u klaar om uw droom waar te maken: een huis aan de Spaanse costa’s. Elk spaarvarken is geslacht en u hebt alle die sokken met kleingeld, die u al jaren bewaard onder uw matras, verzameld en binnenstebuiten getrokken. Kortom: u hebt uw huiswerk gemaakt en uw budget tot op de laatste centiem bepaald.

Dan weet u ook hoeveel u te spenderen hebt aan dat droomhuis onder de Spaanse zon. Maar let op dat u tijdens de speurtocht niet enkel naar de prijs van het vastgoed kijkt, maar ook de andere kosten in het achterhoofd houdt. Want ook al is de aankoopprijs vanzelfsprekend de meest aanzienlijke kostenpost, toch zijn er ook veel kleine extra kosten die samengeteld stevig kunnen aandikken.

In deze blogpost lijsten we die bijkomende kosten op en geven we u een indicatie van de bedragen of percentages waaraan u zich mag verwachten. Let wel, die doen enkel dienst om u een idee te geven. Naargelang de omstandigheden en uw achtergrond kunnen de bedragen en percentages verschillen. Het is daarom cruciaal om vooraf juridisch en fiscaal advies in te winnen, zeker als u ondernemer bent. Zo botst u alvast niet op onaangename verrassingen.

Eenmalige kosten

Wie een woonst koopt in Spanje, zij het als tweede verblijf of met het idee om te verhuizen, telt best 12 tot 14 procent bovenop de aankoopprijs. Neem voor uw eigen gemoedsrust misschien 15 procent, dat rekent wat gemakkelijker. Het uiteindelijke percentage hangt vooral af van de keuze tussen een bestaande woning (1) tegenover een nieuwbouwproject (2).

(1) Registratiebelasting

Ofte Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), een taks die de regio heft bij de aankoop van een bestaande woonst. Wanneer u als koper de aankoopakte ondertekent, moet u binnen de maand deze registratiebelasting betalen. Het percentage hangt af van regio tot regio en ligt in de praktijk tussen acht en tien procent.

Of:

(2) Btw

In het Spaans: IVA. Koopt u een nieuwe woning, die nog nooit eerder bewoond werd, dan betaalt u btw op de aankoop ervan. Dit is een nationale belasting, die overal in Spanje hetzelfde is: tien procent. De Canarische eilanden vormen de enige uitzondering daarop. Daar geldt de IGIC, Impuesto General Indirecto Canario, die slechts 4,5 procent bedraagt. In beide gevallen staat de koper in voor de betaling. Opmerking: op commerciële eigendommen en stukken grond betaalt u 21 procent btw.

En verder:

>>Advocaatkosten.

U bent niet verplicht een advocaat of consulent te gebruiken bij de aankoop van vastgoed in Spanje, maar dat valt wel ten zeerste aan te raden. Zijn of haar hulp is van goudwaarde. Een advocaat maakt contracten op en kijkt ze na, legt u ingewikkelde legale en administratieve kwesties uit in mensentaal en zorgt ervoor dat er geen lijken uit de kast vallen. Met name controleert hij of zij de eigendomsclaim, vergunningen en eventuele lasten die nog aan de woonst kleven. Ten slotte zorgt een advocaat ook voor de nodige documenten om het proces af te ronden, zoals eigendomsregistratie en de betaling van belastingen, zodat u de sleutels van uw droomhuis zo snel mogelijk in uw knuisten kan knellen.

De kost van een advocaat hangt wat af van de complexiteit van uw dossier. Reken op één tot anderhalve procent van de aankoopprijs. Meestal kan u ook vooraf een forfaitair bedrag afspreken zodat u weet waar u aan toe bent. Het minimumbedrag ligt vaak rond 2500 euro.

Gold Estates werkt bevoorrecht samen met Baker Tilly, een Belgische onderneming die de rol van advocaat en fiscaal en juridisch adviseur op zich neemt. Bij Gold Estates koopt u dus niet enkel bij Belgen. U wordt ook volledig begeleid door Belgen, doorheen het kluwen van de Spaanse bureaucratie. Een must, zeker voor wie de taal niet machtig is. Met drie lokale kantoren kent Baker Tilly de Spaanse costa’s als geen ander en werken ze langs de ganse kuststreek, van Dénia tot Estepona.

>>Notariskosten.

Die bedragen ongeveer twee procent. Daar inbegrepen zitten de kosten voor inschrijving in het kadaster en het zegelrecht (ofte Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, AJD). Dat laatste moet u betalen voor de ondertekening van de notariële akte.

>>Hypotheekkosten.

Wie wil kopen met een Spaanse hypotheek, moet rekening houden met meerdere extra kosten. Ten eerste draait u op voor de kost om de waarde van de woonst te schatten. Die kan oplopen tot 500 euro. Vergeet ook de kosten van de hypotheek zelf niet.

Periodiek

In de eerste plaats draait u als eigenaar vanzelfsprekend op voor nutsvoorzieningen als elektriciteit, gas en water. Daarnaast betaalt u ook voor vuilnisophaling en sluit u de nodige verzekeringen af. Wie dingen deelt met andere eigenaars, zoals een tuin, een zwembad of een gang, wordt automatisch lid van de Comunidad de Propietarios, de gemeenschap van eigenaars. En draagt bijgevolg bij aan het onderhoud en de herstelling van die gemeenschappelijke ruimtes.

Belastingen

Wie dacht in Spanje te ontsnappen aan de belastingen... helaas pindakaas, u bent eraan voor de moeite. Want naast die kosten, per maand, kwartaal of jaar, doet u in Spanje ook uw duit in het zakje via belastingen. Concreet betaalt een Belgische inwoner die in Spanje een woonst bezit jaarlijks volgende taksen:

(1) Onroerende voorheffing.

Ofte Impuesto sobre Bienes Inmeubles (IBI). Deze gemeentebelasting verschilt van locatie tot locatie en wordt berekend op de kadastrale waarde (valor cadastral) van uw woonst.

(2) Inkomstenbelasting voor niet-bewoners.

Ofte Impuesto sobre renta de no residentes. Niet-bewoners moeten - op eigen initiatief! - modelo 210 invullen en indienen. Dit is een belasting op het inkomen verbonden aan uw woonst. Concreet zijn er twee mogelijkheden:

>>U verhuurt.

In dat geval betaalt u een percentage belasting op de netto huuropbrengsten. Rekent u geen of te weinig huur aan, dan wordt de belasting berekend op basis van een marktconforme huur. Het belastingpercentage voor inwoners is 19 procent, voor niet-inwoners 24 procent. Wel kan u een aantal kosten in mindering brengen. De aangifte gebeurt per kwartaal.

>>U verhuurt niet.

Dan betaalt u 19 procent op een belastbare basis van 1,1 of twee procent van de kadastrale waarde. De basis van twee procent geldt voor woonsten waarvan de kadastrale waarde in de laatste tien jaar niet meer werd herzien.

(3) Vermogensbelasting.

Ofte Impuesto sobre el patrimonio. Niet-bewoners betalen enkel op hun Spaanse bezittingen en tegoeden. Met andere woorden: het vastgoed dat ze bezitten in Spanje en het geld dat op een Spaanse rekening staat, bijvoorbeeld om nutsvoorzieningen te betalen. Elk regio bepaalt onafhankelijk het tarief en de vrijstellingen. De vermogensbelasting is persoonsgebonden, wat betekent dat elke eigenaar afzonderlijk geniet van vrijstellingen. Daardoor kan het bedrag sterk verschillen naargelang u alleen dan wel meet meerdere personen aankoopt.

Hopelijk schetst dit overzicht wat licht in de duisternis, zonder af te schrikken. Het lijkt nu misschien een hele boterham, maar weet dat u er niet alleen voor staat. Wij begeleiden u van begin tot einde en zorgen ervoor dat u altijd weet waar u aan toe bent.

Ga terug